Combien faut-il pour acheter un plex ? La question revient à chaque première rencontre, et la réponse n'est jamais un chiffre unique. Elle dépend du nombre de logements de l'immeuble, et de votre intention d'y habiter ou non.
C'est cette seconde variable qui change tout. Le même duplex, à 700 000 $, demande 45 000 $ si vous occupez un des logements, et 140 000 $ si vous le louez en entier. Trois fois plus, pour le même immeuble.
| Logements | Vous y habitez | Mise de fonds minimale |
|---|---|---|
| 2 | oui | 5 % jusqu'à 500 000 $, puis 10 % sur l'excédent |
| 2 | non | 20 % |
| 3 ou 4 | oui | 10 % |
| 3 ou 4 | non | 20 % |
| 5 et plus | — | 15 % en financement courant — moins avec un prêt assuré SCHL |
Le duplex occupé, le point d'entrée du marché
Un premier acheteur qui vise l'immobilier locatif entre presque toujours par là. Cinq pour cent sur la première tranche de 500 000 $, dix pour cent sur le reste : sur un duplex à 700 000 $, ça donne 45 000 $ — 25 000 $ sur les premiers 500 000 $, puis 20 000 $ sur les 200 000 $ suivants.
L'acheteur habite un logement, le loyer de l'autre absorbe une partie du paiement, et il se bâtit un actif en payant ce qu'il aurait payé en loyer de toute façon.
Le triplex et le quadruplex
À trois ou quatre logements, l'occupant descend à dix pour cent. C'est plus exigeant qu'un duplex, mais l'immeuble travaille plus fort : deux ou trois loyers au lieu d'un.
En location pure, on retombe à vingt pour cent, comme pour le duplex.
Le rôle de la SCHL
Sous vingt pour cent de mise de fonds, votre prêt doit être assuré. La SCHL n'est pas le prêteur — c'est votre institution financière qui prête. La SCHL la garantit contre le défaut, et c'est cette garantie qui permet à la banque d'accepter une mise de fonds plus faible.
Vous payez cette garantie sous forme de prime, ajoutée au montant emprunté.
Cinq logements et plus : l'APH Sélect change les règles
À partir de cinq logements, un programme change complètement l'équation : l'Assurance Prêt Hypothécaire Sélect de la SCHL, lancée en 2022.
Le principe : en échange d'engagements concrets sur l'abordabilité des loyers, l'efficacité énergétique ou l'accessibilité de l'immeuble, la SCHL accorde des conditions qu'aucun autre produit hypothécaire n'offre. Un système de pointage détermine ce à quoi vous avez droit — plus vous accumulez de points, plus les conditions s'ouvrent.
Ce que ça change concrètement : une mise de fonds qui peut descendre bien sous les quinze pour cent, un amortissement qui peut aller jusqu'à cinquante ans plutôt que vingt-cinq, et un ratio de couverture de la dette exigé plus souple.
L'effet de l'amortissement seul mérite qu'on s'y arrête. Sur un immeuble à trésorerie serrée, étaler le prêt sur quarante ou cinquante ans plutôt que vingt-cinq peut faire passer un flux négatif en flux positif. Ce n'est pas un détail de financement, c'est ce qui rend un immeuble achetable ou non.
En contrepartie, les engagements sont réels et ils vous lient pour des années. Un immeuble dont une partie des logements est engagée à l'abordabilité voit sa capacité d'augmenter les loyers encadrée. Le levier est puissant, il n'est pas gratuit.
Le programme évolue régulièrement — les règles de pointage ont déjà changé depuis son lancement. Les conditions exactes de chaque palier se valident auprès d'un courtier hypothécaire, au moment de votre projet.
Le détail du programme fait l'objet de sa propre page : Cinq logements et plus : ce qui change
Ce que ces pourcentages ne disent pas
Sous vingt pour cent de mise de fonds, le prêt doit être assuré. La prime d'assurance s'ajoute au montant emprunté, et elle change le paiement mensuel. Ce n'est pas un frais à sortir de vos poches au moment de l'achat, mais c'est un coût réel sur la durée du prêt.
Il faut aussi prévoir les frais d'acquisition, que la mise de fonds ne couvre pas : droits de mutation, notaire, inspection, ajustements de taxes. Sur un plex, l'inspection coûte plus cher que sur une maison — il y a plus de logements à visiter, et plus de systèmes à vérifier.